El depósito y los plazos: el dinero antes del dinero
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En resumen
Nadie puja gratis: hay que consignar un depósito antes, y solo se puede hacer por vía telemática desde el propio portal. El porcentaje no es uno solo —depende de qué subasta sea y de cuándo empezó el procedimiento—, así que se lee en la ficha y no se da por sabido.
El depósito es la entrada, no una formalidad
Antes de poder pujar hay que consignar una cantidad. Ese dinero se queda retenido mientras dura la subasta; si no ganas, te vuelve; si ganas y luego no pagas el resto, lo pierdes. No es una fianza simbólica: en un inmueble de cien mil euros estamos hablando de miles de euros parados durante semanas.
La vía es única y conviene saberlo con tiempo: en las subastas del portal el depósito solo se puede constituir telemáticamente desde el propio Portal de Subastas, con cargo a una cuenta abierta en una entidad colaboradora de la Agencia Tributaria de la que seas titular o apoderado. No hay ventanilla, ni transferencia por tu cuenta, ni ingreso en efectivo.
Eso significa que hay dos trámites previos que no dependen de ti el día que quieras pujar: estar identificado en el portal y tener la cuenta operativa. Ninguno de los dos se resuelve la víspera.
Cuánto: la pregunta que no tiene una respuesta
Aquí es donde casi todo el contenido que circula por internet se equivoca, porque da un porcentaje como si fuera universal. No lo es.
En la subasta judicial la ley vigente pide para inmuebles un veinte por ciento del valor de salida, con un mínimo de mil euros si ese porcentaje se quedara corto, y permite además al letrado de la Administración de Justicia subirlo o bajarlo según las circunstancias. Pero esa cifra solo se aplica a las ejecuciones iniciadas después del 3 de abril de 2025. Las anteriores siguen con el régimen viejo, y son la inmensa mayoría de lo que hoy está publicado: en el inventario activo, por cada subasta que pide el veinte por ciento hay más de quince que piden el cinco.
En la subasta de Hacienda el reglamento es otro y pide un cinco por ciento del tipo cuando el lote es o incluye un inmueble, y un diez por ciento si son solo bienes muebles. Ojo al detalle: ese porcentaje se calcula sobre el tipo de salida, que en estas subastas ya viene con las cargas descontadas, no sobre la tasación.
Qué pasa con tu dinero cuando termina
Cerrada la subasta judicial, el portal devuelve inmediatamente los depósitos de todos los postores salvo el del mejor, que queda retenido como garantía y como parte del precio. Hasta ahí, lo esperable.
Hay una excepción que conviene entender antes de marcarla: la reserva de postura. Los demás postores pueden pedir que su consignación siga retenida para poder quedarse el bien si el rematante acaba no pagando. Es una opción interesante si de verdad quieres el inmueble, pero tiene un precio: quien reserva no recupera su dinero hasta que la subasta se da por finalizada, y eso puede tardar.
En las subastas de Hacienda la mecánica es parecida pero con un matiz propio: al pujar declaras si quieres que tu depósito quede reservado, y quien puja por debajo de la mejor oferta existente queda con el depósito reservado en todo caso. Sí, en Hacienda se puede pujar por debajo de la puja más alta, precisamente para colocarse en la cola de la adjudicación.
El calendario no es un día
Una subasta electrónica no es un acto: es un periodo. En las de Hacienda, abierta la subasta se admiten pujas durante veinte días naturales, y no se cierra hasta que ha pasado una hora desde la última puja, con un máximo de veinticuatro horas de ampliación. Es decir, el final se mueve: quien planifica pujar en el último minuto descubre que el último minuto lo decide otro.
Y ganar no es adjudicarse. En la subasta judicial, la aprobación del remate es automática solo si la mejor postura llega al setenta por ciento del valor por el que el bien salió; en ese caso se dicta decreto al día siguiente del cierre. Por debajo de ese umbral se abre un procedimiento con audiencia a las partes que puede terminar sin adjudicación, o con el inmueble adjudicado a otro.
Después viene el plazo para pagar el resto del precio, que también cambió con la reforma de 2025 y por tanto también convive en dos versiones. Es el mismo problema que con el depósito: el número que te aplica está en tu expediente, no en un artículo leído de memoria.
¿Se puede pedir una hipoteca para pagar el remate?
Sí, y la ley lo ha previsto expresamente, que es la parte que casi nadie conoce. El problema evidente es el orden: el banco quiere una garantía sobre un inmueble que todavía no es tuyo, y tú necesitas el dinero del banco para que lo sea.
La solución legal es que el letrado de la Administración de Justicia expida testimonio del decreto de aprobación del remate aun antes de que hayas pagado el precio, cuando se lo reclames para constituir la hipoteca. Y mientras tanto el plazo para pagar queda suspendido, y se reanuda cuando te entregan ese testimonio.
Con eso en la mano, la conversación con el banco deja de ser hipotética. Lo que no cambia es que el depósito lo pones tú antes, de tu bolsillo: la financiación resuelve el precio del remate, no la entrada.
Errores comunes
- Dar por bueno un porcentaje de depósito leído en un artículo: conviven dos regímenes según cuándo empezó la ejecución.
- Dejar el alta en el portal o la cuenta bancaria para el día de la puja, cuando el depósito solo se puede constituir telemáticamente desde ahí.
- Calcular el depósito de una subasta de Hacienda sobre la tasación, cuando se calcula sobre el tipo, que ya viene descontado de cargas.
- Marcar la reserva de postura sin caer en que el dinero se queda retenido hasta que la subasta se cierra del todo.
- Contar con cerrar la subasta a la hora anunciada: en las de Hacienda cada puja tardía la prorroga una hora.
Comprueba el depósito en subastas abiertas
Abre dos o tres y compara el depósito con el valor de salida. Verás porcentajes distintos, y esa es exactamente la lección.
Pregúntale al Pujante sobre esto
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Comprueba lo aprendido
1. ¿Cuánto hay que depositar para pujar por un inmueble?
2. ¿Cómo se ingresa el depósito de una subasta del portal?
3. Eres el mejor postor de una subasta de Hacienda y falta una hora para el cierre anunciado. Otro puja. ¿Qué pasa?