Lo que pagas además del precio

El impuesto de la transmisión

Adquirir el inmueble tributa. Lo normal en una subasta es pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que regula cada comunidad autónoma: el tipo depende de dónde esté la finca y hay un plazo para autoliquidarlo que también varía según la comunidad. Por eso aquí no encontrarás una tabla de porcentajes: caducaría con la próxima ley de presupuestos autonómica. Míralo para la comunidad concreta antes de pujar.

Hay una excepción importante: si quien transmite es un empresario o profesional actuando como tal, la operación puede ir por IVA en lugar de por Transmisiones. No es lo habitual en una subasta de un particular, pero sí ocurre con inmuebles de sociedades, y el tratamiento cambia bastante —incluida la posibilidad de que seas tú quien deba declarar el impuesto—. Si el deudor es una empresa, consúltalo antes de hacer números.

Y una cuestión que conviene conocer porque no está cerrada: existe discusión sobre si la base sobre la que se tributa debe ser el precio de remate o el valor de referencia que asigna el Catastro, que puede ser bastante más alto. Hay pronunciamientos judiciales en distintos sentidos y no hay doctrina consolidada del Tribunal Supremo. Cuenta con que podrías tributar sobre una base mayor que lo que pagaste.

Las deudas que vienen con el inmueble

Además de las cargas inscritas, hay dos deudas que persiguen al inmueble aunque no aparezcan en el Registro y aunque no las hayas generado tú.

La primera es el IBI pendiente: el inmueble responde de los recibos impagados de los últimos ejercicios, así que el ayuntamiento puede reclamártelos a ti como nuevo propietario. La segunda son las cuotas de comunidad impagadas, que afectan al piso durante la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores.

Ninguna de las dos figura en el anuncio de la subasta. Se averiguan preguntando: al ayuntamiento por los recibos pendientes, y al administrador o al presidente de la comunidad por la deuda del piso. Son dos llamadas que pueden ahorrarte varios miles de euros.

Gastos de tramitación

Inscribir el inmueble a tu nombre en el Registro tiene un coste arancelado, es decir, fijado por norma y no negociable. Si además necesitas escritura notarial, los honorarios del notario también están tasados por arancel en las cuantías habituales de una subasta.

La buena noticia en las subastas judiciales es que normalmente no hace falta notario: el documento que expide el juzgado sirve por sí solo para inscribir. En las subastas de recaudación, si pides escritura pública, conviene preguntar de antemano por las condiciones económicas exactas, porque hay un ingreso adicional asociado cuyo tratamiento no está claramente explicado en ninguna fuente oficial.

Si contratas gestoría o abogado para que lleven la tramitación, esos honorarios son libres y se negocian. Lo que no vas a pagar es tasa judicial por pujar: las personas físicas están exentas y, en todo caso, participar en una subasta no es uno de los actos que la generan.

Y la plusvalía municipal

Es el impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo urbano cuando el inmueble cambia de manos. Corresponde en principio a quien transmite, pero en una ejecución conviene comprobar cómo queda en el caso concreto y si puede acabar afectando al inmueble.

Es un tributo que ha cambiado mucho en los últimos años tras varias reformas y anulaciones, así que es de los que más conviene confirmar en el momento de la operación en vez de dar por sabido.