El descuento real: cómo saber si de verdad es barato
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En resumen
El descuento que ves en pantalla se calcula sobre una tasación que puede estar inflada, desactualizada o directamente ausente. El descuento real se calcula sobre el precio de mercado y sumando todo lo que vas a pagar además de la puja.
Por qué el porcentaje publicado no sirve
El descuento que aparece en una ficha compara el precio de salida con la tasación del expediente. El problema está en el segundo término: esa tasación puede venir de una valoración hecha años atrás, del importe de un préstamo hipotecario antiguo o de un criterio que no tiene nada que ver con lo que hoy pagaría un comprador.
Y en muchos casos ni existe: en más de la mitad de las subastas judiciales activas la tasación figura como 0,00 €. Un porcentaje calculado sobre cero no significa nada.
Hay incluso un puñado de subastas donde el precio de salida es superior a la propia tasación, es decir, con descuento negativo. Aparecen sobre todo en lotes de la Seguridad Social y son un buen recordatorio de que estos números hay que mirarlos con distancia.
La cuenta que sí sirve
Coste real = lo que pujas + las cargas anteriores que heredas + los impuestos de la adjudicación + los gastos de inscripción y tramitación + lo que te cueste recuperar la posesión si está ocupado.
Compara ese total con lo que vale el inmueble en el mercado hoy: portales inmobiliarios de la zona, ventas recientes de pisos parecidos, precio por metro cuadrado del barrio. Esa comparación es el único descuento que significa algo.
Si el resultado es que pagas lo mismo que comprando en el mercado, la subasta no te aporta nada, porque además asumes riesgos que en una compra normal no existen. La oportunidad tiene que compensarte también por esos riesgos.
Qué esperar de verdad del mercado de subastas
Conviene calibrar las expectativas con los datos del inventario real. De los inmuebles activos con descuento calculable, aproximadamente tres de cada cuatro salen exactamente al 100 % de su tasación. Los que superan el 50 % de descuento son unas pocas decenas, y los que pasan del 70 % se cuentan con los dedos.
Además, buena parte de esos descuentos grandes se explican por cargas que el comprador asume, no por una rebaja. Cuando quitas esos, lo que queda de verdadera oportunidad es un conjunto pequeño, y por eso encontrarlas requiere mirar mucho y saber descartar rápido.
La buena noticia es que ese trabajo de descarte es exactamente lo que se puede sistematizar: filtrar por lo que te interesa, mirar cargas y posesión, hacer la cuenta y pasar a la siguiente.
Errores comunes
- Ordenar por descuento y quedarse con los primeros: suelen ser los que más cargas arrastran.
- Comparar el precio de salida con la tasación en vez de con el precio de mercado.
- Calcular el descuento sobre una tasación de 0,00 €.
- Olvidar impuestos y gastos, que sobre el precio final pesan bastante más de lo que parece.
- No provisionar el coste de recuperar la posesión cuando hay indicios de ocupación.
Los mayores descuentos del inventario
Aplícales la cuenta de la lección. En varias verás que el descuento se evapora al sumar las cargas.
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Comprueba lo aprendido
1. ¿Sobre qué se calcula el descuento que publica una ficha?
2. ¿Qué hay que sumarle a la puja para saber el coste real?
3. De los inmuebles activos con descuento calculable, ¿cuántos salen al 100 % de su tasación?