Glosario: el vocabulario de una subasta

Los números

Las cifras que aparecen en toda subasta y que la gente confunde entre sí.

Tasación: El valor que se le atribuye al inmueble en el expediente. No es necesariamente su precio de mercado: puede venir de una valoración antigua o del propio préstamo hipotecario. Es la cifra con la que se calculan los descuentos que ves publicados, y por eso conviene desconfiar de ella. En muchas subastas judiciales ni siquiera consta: aparece como 0,00 €.

Tipo de subasta (precio de salida): El precio por el que sale el inmueble, es decir, el punto de partida de las pujas. Cuando hay cargas anteriores que el comprador va a heredar, se calcula restándolas de la tasación. Esa resta es la razón de que algunas subastas muestren descuentos espectaculares: el precio de salida es bajo precisamente porque la deuda que arrastra el inmueble es alta.

Descuento sobre tasación: La diferencia porcentual entre la tasación y el precio de salida. Es un indicador engañoso: un descuento alto suele significar cargas altas, no una ganga.

Depósito (garantía): La cantidad que hay que consignar para poder pujar, y que se devuelve si no ganas. Su porcentaje no es único: depende del procedimiento y de cuándo se inició, así que hay que mirarlo en cada ficha. Si ganas y luego no pagas el resto del precio en plazo, pierdes el depósito. Es el filtro que evita las pujas de broma.

Puja mínima: El importe por debajo del cual no se admiten ofertas. No siempre existe: en algunas subastas de recaudación con cargas altas se elimina expresamente.

Tramos entre pujas: El escalón mínimo que debe subir cada nueva puja respecto a la anterior. Viene indicado en el anuncio; en algunos lotes se publica como «sin tramos».

Cargas y Registro

Lo que determina si el precio que ves es el precio que pagas.

Carga: Una deuda o gravamen que va unido al inmueble, no a su propietario: una hipoteca, un embargo, una afección fiscal. Al cambiar de dueño, algunas desaparecen y otras siguen ahí.

Cargas anteriores: Las inscritas antes de la anotación del embargo que motiva la subasta. Subsisten tras la adjudicación: quien compra se subroga en ellas y las paga además del precio de remate. Es el concepto que más dinero cuesta ignorar. Funciona igual en la subasta judicial, en la de recaudación y en la de la Seguridad Social.

Cargas posteriores: Las inscritas después de la anotación del embargo. Se cancelan con la adjudicación mediante un mandamiento dirigido al Registro, así que no afectan al comprador.

Purga de cargas: El efecto por el que las cargas posteriores desaparecen del Registro al adjudicarse el inmueble. Solo alcanza a las posteriores: nunca «limpia» las anteriores.

«Sin cargas»: Anotación que indica que el organismo no encontró cargas preferentes al preparar la subasta. Es buena señal, pero no equivale a un certificado de que la finca esté limpia.

Anotación preventiva de embargo: La inscripción en el Registro que hace público que un inmueble está embargado. Su fecha es la frontera que separa las cargas anteriores de las posteriores.

Afección real: Deuda que persigue al inmueble aunque cambie de dueño, aunque no aparezca como carga inscrita. Los casos típicos son el IBI impagado y las cuotas de comunidad pendientes.

El procedimiento y sus actores

Quién es quién y qué pasa en cada fase.

Ejecutante: Quien reclama la deuda y promueve la ejecución: un banco, un particular, una administración. Es el que cobra con lo que se obtenga en la subasta.

Ejecutado: El deudor cuyo bien se subasta. Puede evitar la subasta pagando lo que debe, y sigue respondiendo del resto de la deuda si la venta no la cubre entera.

Postor: Quien puja en la subasta. Para serlo hay que identificarse y constituir el depósito previamente.

Adjudicación: El acto por el que el bien se atribuye al mejor postor una vez cerrada la subasta. No entrega la posesión: solo decide quién será el nuevo propietario.

Subasta desierta: La que termina sin ninguna puja válida. Lo que ocurre después depende del procedimiento: puede convocarse otra subasta, abrirse una adjudicación directa o alzarse el embargo.

Cesión de remate: Facultad de designar a un tercero para que sea él quien se quede el bien adjudicado. No está abierta a todos los postores ni en todos los procedimientos.

Procedimiento de apremio: La vía por la que una administración cobra por la fuerza una deuda sin pasar por un juez: embarga bienes y los vende. Es el procedimiento de las subastas de Hacienda y de la Seguridad Social.

URE (Unidad de Recaudación Ejecutiva): La oficina de la Seguridad Social que tramita el embargo y celebra la subasta. En sus subastas hay que acudir físicamente a la URE señalada el día indicado. Una URE puede subastar inmuebles situados fuera de su propia provincia: la oficina no indica dónde está la finca.

Mesa de subasta: El órgano que preside y dirige el acto de una subasta presencial, admite las ofertas y declara la adjudicación.

Documentos que vas a ver

Los papeles que hay que pedir, leer o esperar.

Nota simple: Extracto informativo del Registro de la Propiedad con la titularidad y las cargas inscritas de una finca. Cuesta unos pocos euros y es la comprobación previa más rentable que existe.

Certificación de dominio y cargas: Documento registral que se incorpora al expediente de la subasta y detalla, carga por carga, qué grava el inmueble. Es la fuente fiable cuando el anuncio solo trae un texto genérico.

Referencia catastral: Código que identifica el inmueble en el Catastro y permite ver su superficie, uso y año de construcción. El Catastro describe el bien; el Registro dice de quién es. No todas las subastas la publican: en las de la Seguridad Social no aparece nunca, lo que obliga a identificar la finca por su dirección.

IDUFIR / CRU: Identificador único de una finca registral en toda España. Sirve para localizarla sin ambigüedad aunque su dirección esté mal escrita.

Testimonio del decreto de adjudicación: El documento que acredita que te has adjudicado el inmueble en una subasta judicial y que sirve por sí solo para inscribirlo a tu nombre en el Registro. No hace falta escritura notarial.

Mandamiento de cancelación: La orden dirigida al Registro para que borre las cargas posteriores al embargo. Se expide junto con el título de la adjudicación.

Después de adjudicarte

Lo que viene cuando ya has ganado.

Posesión: Tener materialmente el inmueble. Es un paso distinto de la propiedad: adjudicártelo e inscribirlo no significa automáticamente que puedas entrar.

Lanzamiento: El desalojo forzoso de quien ocupa el inmueble, acordado por un juzgado. Es el escenario más lento y costoso al que se enfrenta un adjudicatario.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): El impuesto que se paga al adquirir el inmueble. Lo regula cada comunidad autónoma, así que el tipo cambia según dónde esté la finca, y hay plazo para autoliquidarlo.

Plusvalía municipal: Impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo urbano al transmitirse. Conviene comprobar quién lo paga en cada caso antes de cerrar números.