Lo que cuesta de verdad adjudicarte un inmueble en subasta
El precio de salida es la cifra que aparece en el anuncio y la única que mira mucha gente. Es también la que menos se parece a lo que acabas pagando. Vamos a montar la factura completa.
Valor medio de subasta en el inventario activo. El rango va de 214 € a más de 10 millones, y 726 subastas están por debajo de 50.000 €.
Inventario de El Pujante, 18 de julio de 2026El impuesto es el bocado grande
Adjudicarte un inmueble en subasta tributa. En la mayoría de los casos por Transmisiones Patrimoniales, un impuesto autonómico cuyo tipo general se mueve aproximadamente entre el 6 % y el 10 % según la comunidad. En una adjudicación de 100.000 € eso son entre 6.000 y 10.000 € que no estaban en el anuncio.
La cifra concreta depende de tu comunidad autónoma, del tipo de bien y de si te aplica alguna bonificación (vivienda habitual, edad, familia numerosa). Como el tipo cambia con cierta frecuencia, conviene mirar la normativa vigente de tu comunidad en el momento de pujar en lugar de fiarte de una tabla encontrada por ahí.
Los gastos que sí son predecibles
Este bloque es menos doloroso y más fácil de estimar. Depende del importe y de la complejidad, pero el orden de magnitud es manejable.
- Testimonio del decreto de adjudicación o escritura pública.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Mandamiento de cancelación de las cargas posteriores.
- Gestoría, si no quieres hacer tú las vueltas.
Las deudas que compras con el inmueble
Aquí es donde los presupuestos se rompen. Al inmueble pueden venir pegadas cargas registrales anteriores, IBI de los ejercicios no prescritos y cuotas de comunidad del año en curso más los tres anteriores.
Ninguna de esas tres cosas aparece en el precio de salida. Las dos últimas ni siquiera están en el Registro. Y las cargas anteriores hay que ir a buscarlas a la nota simple, porque el anuncio no siempre las cuantifica.
El coste que nadie presupuesta: el tiempo
Entre que te adjudicas y puedes usar o alquilar el inmueble pueden pasar meses. Si además está ocupado y hay que instar el lanzamiento, más. Durante todo ese periodo pagas IBI, comunidad, suministros mínimos y, si has financiado, intereses.
Y luego está la reforma que no pudiste ver, porque en subastas casi nunca se puede entrar antes. Sobre un piso antiguo, un colchón del 10-15 % del precio de adjudicación para el interior no es pesimismo, es contabilidad.
Un ejemplo hecho a mano
Piso adjudicado en 100.000 €. ITP al 8 %: 8.000 €. Notaría, registro y gestoría: pongamos 2.000 €. IBI y comunidad pendientes que responden contra el bien: 3.500 €. Reforma no vista, estimada al 12 %: 12.000 €. Ocho meses de gastos corrientes hasta poder alquilarlo: 1.800 €.
Total real: unos 127.300 €, no 100.000 €. Un 27 % por encima de la cifra que te enamoró en el anuncio. Si el piso equivalente en esa calle se vende a 130.000 €, no has hecho un negocio: has hecho trabajo gratis y has asumido riesgo.
Calcula sobre subastas reales abiertas hoy
Coge cualquiera y haz el ejercicio completo: precio, impuesto, gastos, deudas y tiempo.
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Frequently asked questions
¿Qué impuestos se pagan al comprar en subasta pública?
Con carácter general, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, de gestión autonómica, con tipos que suelen moverse entre el 6 % y el 10 % según la comunidad. Hay que consultar la normativa vigente de la comunidad concreta, porque los tipos y las bonificaciones cambian.
¿Sobre qué valor se liquida el impuesto?
No siempre sobre el precio de adjudicación. Las administraciones autonómicas suelen tomar como referencia el valor de referencia del inmueble, de modo que una adjudicación muy por debajo de ese valor puede generar una liquidación complementaria.
¿Cuánto conviene presupuestar por encima del precio de salida?
Depende del caso, pero entre impuestos, gastos de formalización, deudas que responden contra el bien, reforma no visitada y meses de gastos corrientes, un sobrecoste del 20-30 % sobre el precio de adjudicación es una hipótesis prudente en vivienda antigua.